www.yabo.com今年是第四代住宅全面爆发的一年，越来越多的城市出台放宽赠送面积，或者针对第四代住宅的的支持政策，另一方面是项目数量暴增，销售大多比较火爆，一个重要原因是第四代住宅普遍拥有超高得房率，相较以往产品是颠覆性的，对此很多媒体都用“离谱”二字来形容。
昆明的第四代住宅来的有些晚，上个月，主城首个第四代住宅项目义承·丹霞翠屿出街亮相，云南房网报道后，很多人的关注点也在户型上，近日，丹霞翠屿印制散发了一本楼书，首次公布了143、175和217平米三个户型。
143平米四房两厅两卫户型是个中户，楼书上标注的主要亮点包括：得房率约101%，一梯一户独立电梯，约9平米入户前厅，LDKBG一体化设计，可拓展约6.8米横厅，约17.5平米空中庭院，约13.5米南向四开间，南向约9.8米阳台。
抛开这些说辞，客观来说该户型整体方正，大面宽浅进深，套内面积利用率较高，三房四房随需切换，南北双阳台通透大气。
首先是101%的得房率，放在当下只能说平平无奇，和万科、邦泰的几个新盘处于同一水平，准确来说，自从昆明住宅设计新规执行后的新项目，100%的得房率恐怕只是及格线，对于第四代住宅，标准应该还要更高。
在其他城市，第四代住宅110%—120%的得房率很普遍，更高的也不少，比如广州的招商林屿境到了140%，更夸张的如成都滨江郦城，最高得房率甚至到了200%（上图为建面81平米的三房户型），其露台尺度大到令人发指。
可以看出，第四代住宅的高得房率能做到多高，主要取决于露台大小，而丹霞翠屿的得房率表现自然与露台不够大有关。
项目175和217平米户型的露台也不算大，175平米户型露台面积约31平米，217户型露台约32平米，得房率分别为99%和101%，不同的地方是，这两个户型是端户，露台朝向西向或东向，直接连接客厅，空间感会更出色，而143户型的露台为北向。
其实丹霞翠屿不是不想做出更大的露台，和更高的得房率，而是现实情况和政策限制不允许。
首先丹霞翠屿为一环内仅有的城改项目，好地段的代价是容积率不可能低，因此较高的公摊本身就制约着得房率。
其次也是更重要的因素，是昆明还没有第四代住宅的支持激励政策。虽然今年出台的新规把阳台面积改为对应整个套型建筑面积来设置，即不大于套型建筑面积的20%，但对于第四代住宅，20%是不太够看的。
目前国内已有苏州、武汉、重庆、福州等很多城市出台了第四代住宅的支持性政策，具体内容主要有三方面：
一、面积更大的户属空中花园（露台），如济南规定传统住宅2.4米进深阳台，面积控制在套内15%，而第四代住宅可做到6米进深，面积可达套内的40%。
二、容积率激励，如福州规定露台进深可到3.6米，计容和计建面仅计1.8米以内的一半；空中花园1/2计容。有的地方甚至对空中露台不计容。
三、有部分城市给出了绿化率相应的政策激励，如苏州吴江区规定，套内空中花园的绿化面积不计入地块绿化率，公共绿化平台内的绿化面积可按规定纳入绿化率核算。湖北襄阳规定第四代建筑试点项目附属空中花园的绿地面积按20%折算计入绿地率指标。
第四代住宅无疑是产品力的一次大提升，而昆明的气候特点也决定了第四代住宅具有优越的应用场景，怎么把这篇文章做好，是政策制定者和开发者都需要考虑的问题。
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